Faaliyet Alanları / 02
Kira Hukuku
Kira sözleşmeleri, kira bedelinin tespiti, tahliye davaları ve kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklar.
Kira Hukuku Nedir?
Kira hukuku, kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşmesel ilişkiyi, tarafların hak ve yükümlülüklerini ve kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkları düzenler. Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri bu alanın temel yasal dayanağını oluşturur. Konut, çatılı işyeri ve diğer kira ilişkilerinde uygulanacak kurallar farklılık gösterebilir. Kira bedeli, kullanım hakkı, bakım ve onarım yükümlülükleri ile sözleşmenin sona ermesi başlıca uyuşmazlık konuları arasındadır.
Kira Sözleşmeleri ve Tarafların Hakları
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının ise kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Sözleşmede kira bedeli, ödeme zamanı, kullanım amacı, yan giderler ve diğer koşullar düzenlenebilir. Ancak özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici kanun hükümlerine aykırı sözleşme şartları geçerli olmayabilir. Tarafların yükümlülükleri sözleşme ve ilgili mevzuat birlikte değerlendirilerek belirlenir.
Kira Artış Oranları
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışlar, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi çerçevesinde değerlendirilir. Kural olarak tarafların artış anlaşmaları, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Ancak kira ilişkisinin süresi, sözleşmenin hükümleri ve kanunda düzenlenen özel durumlar önem taşır. Belirli dönemler için getirilmiş geçici sınırlamalar ile güncel mevzuatın birbirinden ayrılması gerekir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası
Kira tespit davası, kanuni koşullar çerçevesinde yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini amaçlar. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde emsal kira bedelleri, kiralananın durumu, tüketici fiyat endeksi ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilebilir. Belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı bakımından dava tarihi, sözleşme hükümleri ve bildirim koşulları önem taşır.
Kira Bedelinin Uyarlanması
Kira bedelinin uyarlanması, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullar nedeniyle edimler arasındaki dengenin ciddi biçimde bozulduğu iddiasına dayanabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesi, kanuni koşulların bulunması hâlinde gündeme gelebilir. Uyarlama ile kira tespiti farklı hukuki kurumlar olduğundan hangi yolun uygulanabileceği somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir.
Tahliye Davaları
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi, kanunda öngörülen sebeplerin ve usullerin bulunmasına bağlıdır. Kira bedelinin ödenmemesi, geçerli tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve kanunda düzenlenen diğer sebepler belirli koşullarda tahliye talebine dayanak oluşturabilir. Sözleşmenin süresinin dolması, her durumda kiraya verene kendiliğinden tahliye hakkı sağlamaz. Tahliye sebebi, ihtarların geçerliliği ve dava açma süreleri ayrıca değerlendirilmelidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiraya verenin kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesindeki koşulların gerçekleşmesi hâlinde tahliye sebebi olabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı somut olayın özellikleri ve deliller çerçevesinde değerlendirilir. Tahliye sonrasında kiralananın yeniden kiraya verilmesine ilişkin kanuni sınırlamalar da dikkate alınmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesi
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi kapsamında geçerliliği için gerekli koşulların sağlanması gerekir. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılılık ve tahliye tarihinin belirlenmesi gibi hususlar önem taşır. Kanunda öngörülen sürelerde icra takibine veya dava yoluna başvurulmaması hak kaybına neden olabilir.
Depozito ve Güvence Bedelinin İadesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli, Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesinde düzenlenmiştir. Sözleşmeyle kararlaştırılan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak şeklindeki güvencenin muhafazası ve iadesi bakımından kanunda özel hükümler bulunmaktadır. Kiralananın teslim durumuna, mevcut zararlara ve tarafların taleplerine ilişkin belgeler uyuşmazlıkların değerlendirilmesinde önem taşır.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeler kapsamında, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklı kalmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurma zorunluluğu bulunmaktadır. Arabuluculuk süreci tarafların uyuşmazlığı mahkeme dışı yöntemlerle çözmesine imkân sağlayabilir. Başvurunun kapsamı, dava şartı niteliği ve kanuni istisnalar somut uyuşmazlığa göre değerlendirilmelidir.
Bu sayfadaki açıklamalar genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her hukuki uyuşmazlık, kendine özgü koşulları çerçevesinde değerlendirilir.
İletişim Bilgileri
Hukuki konulara ilişkin iletişim ve ofis bilgilerine aşağıdaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz.