Faaliyet Alanları / 01
Kentsel Dönüşüm Hukuku
Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm süreçleri, maliklerin hakları ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri.
Kentsel Dönüşüm Hukuku Nedir?
Kentsel dönüşüm hukuku, afet riski altındaki yapıların güvenli hâle getirilmesi, yenilenmesi ve yeniden inşa edilmesi süreçlerinde ortaya çıkan hukuki ilişkileri kapsar. Bu süreçlerin temel yasal dayanaklarından biri 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili uygulama yönetmeliğidir. Riskli yapı tespitinden maliklerin karar alma süreçlerine, tahliye ve yıkım işlemlerinden yeni yapıların inşasına kadar birçok aşamada mülkiyet hakkı, sözleşme ilişkileri ve idari işlemler birlikte değerlendirilir.
Riskli Yapı Tespiti ve Hukuki Süreç
Riskli yapı tespiti, ilgili mevzuatta belirlenen teknik esaslara göre yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlar tarafından gerçekleştirilir. Kanuni koşullar çerçevesinde maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu üzerine riskli yapı tespiti yaptırılabilir. Hazırlanan rapor yetkili idarece incelenir ve uygun bulunan tespitler hakkında mevzuatta öngörülen bildirim ve tapu işlemleri gerçekleştirilir. Riskli yapı kararına karşı başvuru yolları ve süreleri, işlemin niteliğine ve ilgili düzenlemelere göre değerlendirilmelidir.
Kat Maliklerinin Hakları ve Karar Alma Süreçleri
Kentsel dönüşüm uygulamalarında maliklerin mülkiyet hakları, arsa payları ve karar alma süreçleri önem taşır. 6306 sayılı Kanun kapsamında belirli uygulama kararları, maliklerin sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla alınabilmektedir. Karara katılmayan maliklere teklifin bildirilmesi ve kanuni şartların gerçekleşmesi hâlinde arsa paylarının satışına ilişkin özel usuller gündeme gelebilir. Bu nedenle karar tutanaklarının, tekliflerin, bildirimlerin ve değerleme işlemlerinin mevzuata uygunluğu ayrıca incelenmelidir.
Tahliye, Yıkım ve Yeniden Yapım İşlemleri
Riskli yapıların tahliyesi ve yıkımı, 6306 sayılı Kanun ile ilgili yönetmelikte belirlenen usuller çerçevesinde yürütülür. Bu aşamalarda maliklerin, kiracıların ve diğer hak sahiplerinin hukuki durumları birbirinden farklı olabilir. Yeniden yapım sürecinde imar durumu, yapı ruhsatı, proje onayları, yüklenici seçimi ve maliklerin kendi aralarındaki anlaşmalar önem taşır. İdari işlemlere karşı başvuru yolları ve süreleri somut işleme göre belirlenir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz maliklerinin arsa payı devri veya devrini taahhüt etmesi karşılığında yüklenicinin sözleşmede belirlenen yapıyı meydana getirmeyi üstlendiği hukuki ilişkileri düzenler. Sözleşmenin geçerlilik şekli, teslim süresi, bağımsız bölümlerin paylaşımı, teknik şartname, teminatlar ve gecikmeye ilişkin hükümler dikkatle değerlendirilmelidir. Yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi, ayıplı veya eksik imalat ve teslim gecikmesi gibi durumlarda sözleşmenin niteliğine göre çeşitli hukuki talepler gündeme gelebilir.
Müteahhit ile Yaşanan Uyuşmazlıklar
Kentsel dönüşüm projelerinde yüklenicinin inşaata başlamaması, işi süresinde tamamlamaması, projeye aykırı imalat yapması veya sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi uyuşmazlıklara neden olabilir. Bu tür durumlarda sözleşme hükümleri, teknik belgeler, ruhsat ve proje kayıtları, teslim tutanakları ve diğer deliller birlikte değerlendirilir. Sözleşmenin ifası, tazminat, ayıplı işlerden doğan haklar veya sözleşmenin sona erdirilmesi gibi taleplerin koşulları somut olaya göre değişebilir.
Kira Yardımı ve Diğer Destekler
6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda, mevzuatta öngörülen koşulların sağlanması hâlinde kira yardımı ve çeşitli destek mekanizmaları gündeme gelebilir. Yardımların kapsamı, yararlanabilecek kişiler, başvuru belgeleri ve süreleri ilgili düzenlemelere ve uygulamanın niteliğine göre farklılık gösterebilir. Başvuruların yetkili kurumların güncel duyuruları esas alınarak değerlendirilmesi gerekir.
Kentsel Dönüşümde Hukuki İncelemenin Önemi
Kentsel dönüşüm işlemleri, teknik tespitler ile mülkiyet, sözleşme ve idare hukuku hükümlerinin birlikte uygulandığı çok aşamalı süreçlerdir. Riskli yapı kararları, malik toplantıları, yüklenici sözleşmeleri ve resmi bildirimler hukuki sonuçlar doğurabilir. Özellikle hak kaybına yol açabilecek işlemler bakımından belgelerin, kararların ve başvuru sürelerinin somut olay özelinde değerlendirilmesi önem taşır.
Bu sayfadaki açıklamalar genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her hukuki uyuşmazlık, kendine özgü koşulları çerçevesinde değerlendirilir.
İletişim Bilgileri
Hukuki konulara ilişkin iletişim ve ofis bilgilerine aşağıdaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz.